Кому довериться
Лучший способ избежать знакомства с фирмами-однодневками - воспользоваться рекомендациями друзей или родственников и идти в уже проверенное агентство. Или в известную компанию, работающую на рынке не первый год (в этом случае отзывы клиентов вы наверняка найдете в Интернете на форумах о недвижимости), а лучше - около десяти лет.
Есть и косвенные признаки, по которым можно определить степень надежности агентства.
Сертифицирован ли риэлтор. Сертификация специалистов по недвижимости - дело добровольное, закон это делать не обязывает. Однако наличие этой бумаги означает, что специалист соответствует определенным требованиям с точки зрения квалификации и вашей безопасности. Для клиента это большой плюс. Список сертифицированных риэлторов Киева можно посмотреть на сайте Союза специалистов по недвижимости г. Киева (http://www.kievrealty.org ).
Членство в риэлторских ассоциациях. Как правило, такие организации сами следят за «чистотой рядов» и принимают меры против недобросовестных членов, поскольку иначе тень ложится на все сообщество. В случае каких-то проблем с риэлтором из фирмы - члена ассоциации вам как минимум будет куда пожаловаться.
Большой плюс, если агентство заключает договора страхования ответственности своих сотрудников. К сожалению, в Украине такая практика еще только начинает применяться, а вот, например, в России уже стала обычным делом. Суть страхования ответственности риэлтора в том, что если сделка сорвется по вине посредника, убытки клиента в этом случае компенсирует страховая компания. Понятное дело, фирма-шарлатан или однодневка на подобного рода дополнительные расходы вряд ли пойдет.
СОВЕТ ЭКСПЕРТА
Андрей ВАСИЛЬЕВ, руководитель юридического отдела риэлторского агентства:
- Если вы идете в малоизвестную и случайно выбранную фирму (чего, конечно, лучше не делать), желательно ознакомиться с ее учредительными документами на предмет: когда и кем она создана, каков размер уставного капитала. Также можно попросить, чтобы вам показали «Отчет о прибыли и убытках». Из этой формы вы узнаете, какова выручка компании, соответственно можно сделать выводы о количестве сделок.
ЦИФРЫ
Почти 95% неудачных операций (в том числе мошенничеств и сделок, «провалившихся» из-за неправильно оформленных документов) совершаются покупателем и продавцом «один на один», без посредников.
Сколько платить
Общепринятого размера комиссионных сейчас нет - в среднем они колеблются от 2 до 8%. Некоторые компании предлагают договор с фиксированной стоимостью услуг. Для покупателей жилья это более выгодный вариант - риэлтор не заинтересован «задирать» цену на квартиру в расчете на большие комиссионные.
Существует мнение, что сделка обойдется дешевле, если обратиться к частному маклеру. Это не всегда так (раньше частники завлекали фиксированной ставкой, но сейчас то же самое предлагают и агентства). А вот рискуете вы в этом случае гораздо больше. Во-первых, не заключается договор. А это означает, что официально маклер ответственности перед вами не несет и денег вы ему не платили (а где документ?). Во-вторых, у агентства больше возможностей по проверке юридической «чистоты» квартиры и документов. Одиночке это сделать сложнее.
СОВЕТ ЭКСПЕРТА
Андрей ВАСИЛЬЕВ, руководитель юридического отдела риэлторского агентства:
- Если хотите сэкономить, закажите услугу «сопровождение сделки». Поиском подходящих вариантов жилья вы будете заниматься сами, а юридическую сторону вопроса - проверку «чистоты» квартиры и подготовку документов - агентство возьмет на себя. Платить в этом случае придется существенно меньше, однако наиболее проблемная часть работы будет сделана специалистами.
Подписываем договор
Этот документ также многое может сказать о добросовестности компании, которой вы поручаете решение своего квартирного вопроса. Обычно в договор включаются такие пункты.
- Реквизиты риэлторского агентства и паспортные данные клиента (обязательный пункт - без него договор недействителен).
- Предмет договора, т. е. что вы заказываете - продажу квартиры («чистую» или «альтернативную», с подбором другой жилплощади), продажу доли, покупку и т. п. (см. «Бди!»). Желательно, чтобы весь набор услуг, которые будет оказывать вам агентство (см. «Домашний блокнот»), был расписан максимально полно.
- Цена договора (фиксированная сумма, за которую продается или покупается жилье).
- Какие документы клиент оставляет на ответственное хранение в агентстве и какую ответственность понесут риэлторы в случае их повреждения или утраты (это очень важный пункт, он, в частности, оберегает вас от мошеннических действий с вашими документами).
- Срок окончания действия договора и условия его продления (договор не может быть бессрочным).
- Имеет смысл указать, какие справки понадобятся для сделки и кто будет их собирать (вы или риэлтор).
- Размер вознаграждения риэлтора (фиксированная сумма или процент от сделки).
- Ответственность риэлторской компании.
ДОМАШНИЙ БЛОКНОТ
Солидные компании обычно оказывают достаточно широкий спектр услуг. Они могут предлагаться как «в пакете», так и по отдельности. В последнем случае клиент по своему усмотрению выбирает то, что ему нужно (и соответственно выбору платит).
Стандартный набор услуг обычно включает:
- подбор квартиры (для покупателей);
- рекламу квартиры и поиск покупателей (для продавцов);
- подготовку документов (то есть сбор всяческих справок);
- проверку юридической «чистоты» квартиры (отказываться от этой услуги не рекомендуется, поскольку обычный гражданин «без связей» частным порядком провести такую проверку не сможет);
- оформление сделки.
БДИ!
Обратите особое внимание на формулировку в пункте о предмете договора. Речь там должна идти конкретно о ПОКУПКЕ или ПРОДАЖЕ квартиры, а не об ОКАЗАНИИ РИЭЛТОРСКИХ, КОНСУЛЬТАЦИОННЫХ или ИНФОРМАЦИОННЫХ УСЛУГ. В последнем случае вы оплачиваете видимость бурной деятельности риэлтора, а не результат в виде заключенной сделки.
СОВЕТ ЭКСПЕРТА
Виктор ШЕПЕЛЕВ, директор агентства недвижимости «Смарт»:
- В зависимости от набора оказываемых услуг в договоре может быть масса дополнительных условий. Здесь стоит руководствоваться здравым смыслом. Но любые принципиальные договоренности, касающиеся сроков, денежных сумм, параметров недвижимости, следует обязательно включать в договор.