Игра на выбывание

Игра на выбывание

Сергей Елисеев.

Если бы последствия мирового финансового кризиса не затронули рынок недвижимости Украины, то многим его участникам для оправдания собственных проблем пришлось бы его придумать.  

Конечно, влияние кризиса отрицать нельзя: было свернуто ипотечное кредитование, существенно сократился спрос, из-за девальвации гривны выросла долговая нагрузка девелоперских компаний, а возможность новых заимствований близка к нулю. Но независимо от столь сложных времен  модель бизнеса, выбранная многими игроками отечественного рынка недвижимости, подразумевала бесславный финал. 

Главный актив в девелоперском бизнесе – земля. В последнее время оптовый рынок земли был катастрофически перегрет, цены на нем невероятно завышены. Для сравнения: весной 2008-го в Подмосковье, в достаточно престижном Калужском направлении, крупные участки под девелоперскиий проект стоили $3,5-4 тыс. за сотку. В то же время в Украине по Житомирской трассе за аналогичный участок просили $5-6 тыс., хотя Россия «пухла» от нефтяных и газовых денег, а отсутствие в РФ моратория на продажу сельскохозяйственных земель значительно снижало риски местных  девелоперов. 

Установлению заоблачных цен на неосвоенную, «пустую» землю способствовали, в том числе и земельные спекулянты. Но главная причина – в идеологии девелоперского бизнеса, который в Украине, как правило, развивался по схеме сверхэкстенсивного роста. Не понимая критериев оценки собственного бизнеса, девелоперы следовали советам инвестиционных консультантов и наращивали земельный портфель, который, по сути, состоял из полуфабрикатов – пустых площадок. В дальнейшем компании надеялись отбить затраты при помощи IPO или продажи части бизнеса стратегическим инвесторам. 

Как инвестконсультатны советовали это делать: покупать больше земельных участков – неважно, по какой цене, неважно под какой проект. Главное – показать потенциальному инвестору, что вы крупные, что у вас огромный портфель. 

Устойчивая схема девелоперского бизнеса предполагает, что компания должна пройти точку безубыточности по существующему проекту, и лишь потом может отвлекать часть выручки на покупку новых площадок. Но многие украинские девелоперы считали, что при подобной схеме рост капитализации компании происходит слишком медленно. Поэтому площадку закладывали, на эти деньги покупались еще две, которые использовались в качестве залога, чтобы купить еще четыре. Ну и так далее – насколько хватало возможности получать доступные тогда кредиты.  

В этом им активно помогали финансовые спекулянты, показывавшие банкам некую условно-рыночную картину, выставляя на продажу участки за $5-7 тыс. при реальной и справедливой оптовой цене в $2-3 тыс. за сотку.  

Уже в 2007 году оптовые сделки на рынке земли проходили редко. Участки предлагались настолько дорого, что рентабельность их освоения оказывалась под большим вопросом. Однако часть компаний, среди которых были и настоящие киты рынка, предались неоправданной эйфории и продолжали активно скупать земельные площадки по явно нерентабельным ценам. Видимо, ставка делалась на бесконечный рост цен на недвижимость. Значительная часть рынка оказалась завязанной на рисковые проекты, которые были чувствительны к малейшим изменениям конъюнктуры – не только к негативным влияниям, но и к обычному замедлению роста цен. Необъективная оценка рыночных рисков, подталкивала многие компании к стратегии, которая  очень  напоминает рисковую игру на фондовом или валютном рынке. 

В результате сегодня мы наблюдаем множество перезаложенных площадок, массу долгов и банки, которые не могут эти долги получить. Вся эта зыбкая конструкция в украинском девелопменте сложилась на протяжении 2006-2008 годов. Повторюсь, если бы кризис не случился сейчас, и кредитование продолжалось, то крах этой модели все равно неизбежно произошел бы.  

Как это ни парадоксально, нынешние проблемы застройщиков довольно скоро приведут к жесточайшему товарному дефициту, причем во всех сегментах рынка недвижимости. Замороженные сегодня стройки и отложенные проекты в ближайшем будущем оставят покупателя без выбора. А ведь спрос на рынке никогда не падает до нуля. 

Надежды на то, что предложение будет восполнено за счет объектов, отобранных банками за долги, несостоятельны. Даже  в жилом фонде  Киева  под ипотекой находится менее 5 %  квартир. То есть и том случае, если часть  этих людей  не смогут  выплачивать кредит и банки решатся выставить их на продажу, то на рынке окажется не более 5-6 тысяч  квартир по бросовым ценам, которые достаточно быстро выкупят.  Поэтому в отличие от западных стран, где в ипотечном залоге находится до 90% жилого фонда, наш кризис  пройдет в сжатые сроки. Сегодня, когда на рынок влияет масса факторов, сложно сказать, каким именно будет этот срок: полгода, год, полтора.… Но уже очевидно, что ситуация на отечественном рынке недвижимости развивается интенсивнее, чем прогнозировалось. Не исключаю, что перелом может произойти уже к лету 2009-го.  

Думаю, быстрее всего восстановится вторичный рынок городского жилья, вернувшись к «доипотечным» временам с их обменно-доплатными сделками. Недолго пробудет в стагнации и сегмент загородной недвижимости, на котором работает наша компания (коттеджный комплекс «Олимпик-Park»).

Уже этой весной здесь останется 2-3 коттеджных городка, в которых продолжается строительство, они смогут рассчитывать на весь спрос в этом сегменте. Покупатели коттеджей мало зависят от ипотеки. Поэтому мы ожидаем, что уже весной спрос на загородную недвижимость возобновится. 

В любом случае кризис сделает оставшиеся на рынке компании гораздо сильнее. Те немногие, кто смогут финансировать строительство и предлагать конкурентный продукт, получат  высокий уровень отдачи от своих проектов.

загрузка...
загрузка...

Политика

Соцсети об отчете Луценко: Отчет окончен, можно отпускать налоговиков
Соцсети об отчете Луценко: Отчет окончен, можно отпускать налоговиков 103

Пользователи социальных сетей активно обсуждали годичный отчет генпрокурора в Верховной Раде.

В Москве осудили на 1,5 года колонии участника протеста против Медведева
В Москве осудили на 1,5 года колонии участника протеста против Медведева 91

За удар рукой по полицейскому, который сам же просил смягчить наказания, столяру, содержащему мать с инвалидностью и дочь, дали реальный срок.

Топ-10 цитат Луценко во время его отчета в Верховной Раде
Топ-10 цитат Луценко во время его отчета в Верховной Раде 677 3

Луценко рассказал, чего он добился за год на посту генпрокурора.

Происшествия

Под Киевом задержали высокопоставленного налоговика, который бежал от  большой облавы
Под Киевом задержали высокопоставленного налоговика, который бежал от "большой облавы" 434

Начальник налогового управления одной из областей пытался вылететь из аэропорта "Борисполь", спасаясь от задержания.

Аваков показал 3,8 миллиона долларов
Аваков показал 3,8 миллиона долларов 599 3

Министр МВД подтвердил задержание экс-губернатора Луганской области, которого считают пособником Клименко.

В Кировоградской области охранники устроили перестрелку
В Кировоградской области охранники устроили перестрелку [фото] 207

Перестрелка вспыхнула во время спора на территории сельхозпредприятия. В результате происшествия трое граждан получили ранения дробью.

Экономика

Экономика Украины почувствовала негативный эффект от  национализации  в  ДНР  и  ЛНР
Экономика Украины почувствовала негативный эффект от "национализации" в "ДНР" и "ЛНР" 1333 1

Эксперты рассказали почему промпроизводство падает, а гривна укрепляется.

В каких регионах Украины самые высокие и низкие цены на мясо
В каких регионах Украины самые высокие и низкие цены на мясо 791

Выгоднее всего мясоедам жить на Волыни, а киевлянам приходится платить в три раза дороже.

В Украине предлагают снизить налоги
В Украине предлагают снизить налоги 1023

Поданный на этой неделе законопроект предлагает снизить налог на доходы физлиц впятеро, а эксперты говорят, что вполне реально убрать вообще все налоги, кроме одного.

Светская хроника и ТВ

Солист группы  Бумбокс  превратился в Голого Короля и мечтает станцевать танго
Солист группы "Бумбокс" превратился в Голого Короля и мечтает станцевать танго 132

"КП" в Украине" первой узнала, о чем зазвучит мини-альбом "Голый Король", который презентует Андрей Хлывнюк и его команда.

Методы съема от Сергея Притулы и  Клей Угрюмого
Методы съема от Сергея Притулы и "Клей Угрюмого" 384

Украинская группа "Клей Угрюмого" презентовала новую песню в дуэте с известным ведущим.

Лида или Стелла: кому Холостяк наденет кольцо на пальчик
Лида или Стелла: кому Холостяк наденет кольцо на пальчик 1368 1

По просьбе "КП" в Украине" главный холостяк страны оценил двух претенденток на его сердце. Девчонки тоже не сидели в сторонке, высказав о красавце все, что на душе лежало.

Спорт

Кличко - Джошуа: боя не будет - их будет еще два!
Кличко - Джошуа: боя не будет - их будет еще два! 3442 1

Украинский тяжеловес готовится озвучить свое решение о продолжении карьеры, но его менеджер уже раскрыл некоторые детали.

Милевский  осуществил трансфер  в сериал
Милевский "осуществил трансфер" в сериал 702

Образ главного героя "Не могу забыть тебя" уж больно похож на одиозного форварда, выступавшего за "Динамо" и сборную Украины.

Бывший президент  Барселоны  задержан по подозрению в отмывании денег
Бывший президент "Барселоны" задержан по подозрению в отмывании денег 107

Правоохранители расследуют доходы, полученные от прав на трансляцию.