Как оформить сделку с перепланировкой
В квартире была сделана перепланировка, разрешение на нее не получено. Когда и каким образом это обстоятельство может обнаружиться?
Если самовольная перепланировка не вредит имуществу соседей и не нарушает состояния общедомовых конструкций (не затрагиваются несущие стены, инженерное оборудование и проч.), то хозяев квартиры может никто и не потревожить.
По словам нашего эксперта, начальника отдела агентства недвижимости «Ваша квартира» Руслана Епифанова, чаще всего несанкционированные перепланировки обнаруживаются в таких случаях.
Квартира продается, дарится или наследуется. Потребуется поэтажный план. А в нем сотрудники БТИ, обнаружив несанкционированное переустройство, нарисуют красные линии.
При оценке квартиры для оформления ипотеки. Специалист организации-оценщика осматривает жилое помещение, изучает документацию БТИ; при выявлении неузаконенной перепланировки рыночная цена квартиры, разумеется, снижается. А банки чаще всего предпочитают не связываться с таким жильем и, как правило, не предоставляют кредит для сделок с незаконно переустроенными квартирами.
При осмотре жилья работниками коммунальных служб, которых жильцы приглашают для ремонта, устранения неполадок. Обнаружив особо вопиющие случаи переустройства, угрожающие конструкциям дома, имуществу соседей и т. п., сантехники, слесари, электрики и прочие работники ЖКХ могут «накапать» в жэк. А оттуда информация поступает в районное управление архитектуры и градостроительства и ГАСК (инспекция государственного архитектурно-строительного контроля).
По наводке соседей. Чаще всего жалуются жильцы ближайших квартир, страдающие от последствий незаконной перепланировки.
Я покупаю квартиру. Как убедиться, что ремонт там проведен в соответствии с законом?
Эксперты советуют первым делом ознакомиться с поэтажным планом, выданным БТИ. Этот документ оформляется на основании обмеров квартиры инспектором этой организации.
- Ваша задача - убедиться, что поэтажный план соответствует фактическому состоянию жилого помещения, - поясняет Руслан Епифанов.
Обратите внимание:
- одинарные линии на плане - это обычные стены;
- двойные линии - несущие стены;
- красная линия обозначает расхождение с типовой планировкой квартиры и свидетельствует о несанкционированном переустройстве жилого помещения.
Однако имейте в виду, что поэтажный план БТИ имеет срок действия один год. За это время вполне можно успеть снести пару стен. Но вам, покупателю, покажут чистый документ, без красных линий.
В таких ситуациях выявить «подпольное» переустройство квартиры можно только самым банальным способом: тщательно осмотреть жилье и сверить увиденное с представленным вам планом БТИ.
Чтобы не запутаться в документах и проверках «на местности», Руслан Епифанов советует приглашать сотрудника БТИ для обмера жилого помещения либо пользоваться услугами специалиста, который подтвердит соответствие поэтажного плана БТИ фактическому состоянию квартиры.
Правда ли, что жилье с неоформленной перепланировкой невозможно продать, подарить или передать в наследство? Действительно ли сделку не зарегистрируют?
Как поясняет наш эксперт Руслан Епифанов, красные линии на плане БТИ не являются «железным» основанием для отказа в регистрации сделки. Как правило, отказывают лишь в двух случаях:
- если в результате переоборудования изменилась жилая или общая площадь квартиры (например, если хозяева, расширяя жилье, оттяпали часть лестничной клетки);
- если изменения затрагивают несущие конструкции дома.
В остальных случаях регистрирующий орган соглашается оформить сделку, взяв с покупателя (наследника или другого получателя квартиры) расписку с обязательством узаконить перепланировку. А вот если новый хозяин жилья не сдержит обещания, то впоследствии его шансы зарегистрировать следующую сделку будут близки нулю. Повторно план БТИ с сохранившимися там красными линиями регистрирующий орган, скорее всего, не пропустит.
БУДЬ В КУРСЕ!
Что светит за незаконную перепланировку
За самовольное изменение архитектурного вида строений предусмотрен штраф 85-170 грн. (ст. 97 Кодекса об административных правонарушениях). А проведение строительных работ без разрешения и проекта обойдется еще в 17-170 грн. (ст. 96 КоАП). В случае когда перепланировка создала угрозу жизни людей, возможна и уголовная ответственность (ст. 275 Уголовного кодекса).
