Отчего «накрываются» сделки с жильем

Отчего «накрываются» сделки с жильем

По данным специалистов, в прошлом году в Украине значительно повысилось число сделок с недвижимостью, признанных судом недействительными

То есть после покупки людям пришлось съезжать с недавно приобретенных «квадратов» лишь потому, что вовремя не были учтены все нюансы. В результате покупатели теряли не только приобретенные квартиры, но и деньги, значительно обесцененные инфляцией и ростом цен на недвижимость.

Разбираемся, какие «засады» поджидают при совершении сделки и как от них уберечься.

Хозяин квартиры недееспособен либо ограниченно дееспособен.

По закону такие лица не могут самостоятельно совершать имущественные сделки: в заключении договоров должны принимать участие опекуны и попечители, кроме того, для отчуждения недвижимости (продажи, дарения и т. д.) обязательно согласие органов опеки и попечительства. Если эти условия не соблюдены, то сделка может быть признана недействительной.

Как уберечься?

Если от имени продавца с вами общается его представитель (риэлтор, родственник или другое доверенное лицо), то непременно встретьтесь с самим хозяином квартиры, желательно - несколько раз. Если возникают сомнения в психическом здоровье, адекватности поведения продавца, то стоит попросить предъявить справку из психоневрологического диспансера. Не смущайтесь: вы собираетесь вложить огромные средства, поэтому вполне обоснованно принимаете меры предосторожности. Если вам лично слишком сложно, дискомфортно заниматься подобными выяснениями, то можно поручить такую проверку профессионалам: в серьезных агентствах недвижимости обычно хорошо налажен механизм проверки дееспособности участников сделок.

В ходе приватизации квартиры прежними хозяевами были нарушены права несовершеннолетних.

Часто детей просто не включают в число собственников квартиры при оформлении приватизации. В результате последующие сделки с «несправедливо» приватизированной квартирой по закону можно оспорить. При этом тот факт, что приватизация прошла уже давно, а дети повзрослели, часто не спасает. По Гражданскому кодексу срок давности может отсчитываться не с даты самого события (в данном случае - приватизации), а с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав. Выросший ребенок или его родственники могут «проснуться» в любой момент и попытаться вернуть свое жилье. И хотя у них это вряд ли выйдет, судебная волокита вам в таком случае обеспечена.

Как уберечься?

Перед заключением сделки проверьте по домовой книге список лиц, зарегистрированных в квартире на момент приватизации. Если несовершеннолетние, не включенные в число собственников, нашлись, получите от них (или их родителей, если ребенок не достиг 12-летнего возраста) расписку об отсутствии претензий на квартиру.

Квартира получена в наследство, и не учтены интересы всех лиц, имеющих право на часть имущества.

Унаследованное жилье - самый рискованный объект купли-продажи. Часто при оформлении наследства не учитываются интересы всех потенциальных наследников. Например, родственников, живущих за границей, внебрачных детей, неизвестных до сих пор внучатых племянников из Кацапетовки и т.д. Если вдруг эти лица узнают, что лишились стольких тысяч у.е., то непременно предъявят свои претензии. По закону срок для заявления прав на наследство отсчитывается с даты, когда обделенный наследник узнал о смерти бывшего собственника имущества.

Как уберечься?

Избежать подобной ситуации вам поможет лишь опытный риэлтор. Хороший специалист подходит к оформлению сделок с унаследованными квартирами особенно осторожно. Ведь нужно определить круг возможных наследников. Это можно сделать, например, по домовой книге, в которой должны быть записи о лицах, которые когда-либо были прописаны в квартире.

Собственник квартиры - алкоголик, наркоман, психически болен или по иным обстоятельствам на момент сделки неспособен понимать значение своих действий.

С такими лицами опасно заключать сделки, даже если на момент заключения договора они не признаны судом недееспособными (это также необходимо проверить в местном органе опеки и попечительства! Подробнее смотри ОПАСНОСТЬ №1). Впоследствии такая сделка может быть оспорена заинтересованными лицами либо самим «отрезвевшим» продавцом.

Как уберечься?

Опять же, обязательно повидайтесь с собственником, причем лучше не раз и не два - тогда вы сможете сложить об этом человеке свое более или менее объективное мнение. Если вас все же что-то настораживает, то либо откажитесь от сделки вообще, либо тащите хозяина к врачу, чтобы тот дал заключение о его адекватности.

Продавец не имеет полномочий на совершение сделки.

Речь идет о мошенничестве - подделанных паспортах и свидетельствах о праве собственности на жилье. Бывают проблемы и с доверенностями на продажу жилья. Здесь речь уже идет не только о подделках. Например, известны случаи, когда мошенники продавали квартиры по доверенностям, которые были отменены собственником жилья. Или совершали сделки по доверенностям умерших лиц и т.д.

Как уберечься?

Внимательно изучите документы на квартиру и, если у вас возникли хоть малейшие сомнения, обратитесь в органы, их выдававшие: паспортный стол, отдел приватизации, БТИ и т.д. Кроме того, обязательно постарайтесь встретиться не только с доверенным лицом, но и с настоящим владельцем - тогда вы будете уверены, что он существует и вас не обманывают мошенники.

Продажа квартиры одним из супругов без согласия другого супруга.

По закону при отсутствии нотариально заверенного согласия на сделку недовольный супруг может оспорить ее в суде.

Как уберечься?

Выясняйте семейное положение продавца. При этом имейте в виду, что штамп в паспорте может стоять не всегда (скажем, его «забывают» внести при замене документа). Опытные риэлторы, имеющие хорошо налаженные связи, проводят тщательные проверки через загс, паспортный стол.

КСТАТИ

Самая надежная сделка, где комар носа не подточит, выглядит так: совершеннолетний дееспособный гражданин продает квартиру, в которую вселился по ордеру, где был прописан один, и которую самолично приватизировал. Однако на практике такие «стерильно чистые» варианты встречаются нечасто.

ЭТО ПРИГОДИТСЯ!

Что поможет снизить риски

  • Обращение в агентство недвижимости.
  • Заверение сделки у нотариуса.
  • Страхование права собственности на приобретенную квартиру.

Политика

Трамп:  Обама должен был помешать России вмешиваться в выборы президента США
Трамп: "Обама должен был помешать России вмешиваться в выборы президента США" [дополняется] 39

Трамп удивлен - если россияне действительно вмешались в выборы, то почему администрация в Белом доме не реагировала.

Депутаты соревнуются в том, как бы отменить летние каникулы
Депутаты соревнуются в том, как бы отменить летние каникулы 88

В Верховную Раду подано два постановления о продлении текущей сессии парламента.

В Польше демонтируют памятники Красной армии
В Польше демонтируют памятники Красной армии 84 3

В рамках декоммунизации в Польше снесут 250 мемориальных объектов.

Происшествия

Подозреваемый в убийстве супругов Зубенко представился колдуном
Подозреваемый в убийстве супругов Зубенко представился колдуном 294

Полиция Киева задержала подозреваемых в резонансном преступлении. Виталий и Ольга искали помощи, а оказалась в ловушке у преступников.

Предпринимателей из Полтавы убили ради автомобиля
Предпринимателей из Полтавы убили ради автомобиля [фото] 896 1

Стали известны подробности гибели мужчины и женщины, которых разыскивали целый год.

В Польше задержали двух подозреваемых в убийстве украинки
В Польше задержали двух подозреваемых в убийстве украинки 481

Убитую индентифицировали как Татьяну Остапчук, а не Светлану Нестерук, о чем сообщалось ранее.

Экономика

Эксперт рассказал, когда подешевеют овощи
Эксперт рассказал, когда подешевеют овощи 179

И сколько будет стоить новый урожай.

Все о пенсионной реформе: размер, индексация, стаж, возраст и осовременивание
Все о пенсионной реформе: размер, индексация, стаж, возраст и осовременивание 1009

При выходе на пенсию люди будут получать меньше, чем сейчас, страховой стаж повысят, но пенсии обещают индексировать.

Как часто украинцы получают зарплату вовремя
Как часто украинцы получают зарплату вовремя 137

Выплаты задерживают каждому третьему опрошенному.

Общество

Студент из Тернополя выиграл путешествие в США благодаря Википедии
Студент из Тернополя выиграл путешествие в США благодаря Википедии 12

На его счету познавательные статьи о персонажах украинской и мировой истории, краеведения и современного искусства.

В Германии появилась банкнота номиналом в ноль евро
В Германии появилась банкнота номиналом в ноль евро [фото] 170 1

А купить ее можно в 2,5 раза дороже.

22 июня: какими были потери Украины во Второй мировой войне
22 июня: какими были потери Украины во Второй мировой войне 259

Полгода назад рассекретили и пересчитали потери СССР в 1941-1945 годах, увеличив масштаб трагедии в два раза.

Светская хроника и ТВ

В Женеве арестовали 15 миллионов евро, выделенные Украиной на  Евровидение-2017
В Женеве арестовали 15 миллионов евро, выделенные Украиной на "Евровидение-2017" 101

Нашей стране отказываются вернуть залоговые деньги.

Самые экстравагантные шляпки на королевских скачках в Великобритании
Самые экстравагантные шляпки на королевских скачках в Великобритании [фото] 229

В четверг принято надевать необычные головные уборы.

Depeche Mode в Украине: как это будет
Depeche Mode в Украине: как это будет 169

Пока фанаты считают дни до эпического шоу рок-электронщиков в рамках Global Spirit Tour в Киеве, "КП" в Украине" выяснила, как "депеши" организуют столичный быт.

Спорт

Капитан  Реала  хотел обмануть налоговую, но ошибся и заплатил вдвое больше
Капитан "Реала" хотел обмануть налоговую, но ошибся и заплатил вдвое больше 184

Еще один финансовый скандал в Испании - Серхио Рамос перехитрил сам себя

Александр Зинченко:  Зозуля был злой, когда я пел песню L’One
Александр Зинченко: "Зозуля был злой, когда я пел песню L’One" 401

Украинский полузащитник "Манчестер Сити" рассказал о своей карьере и поделился мнением о перспективах сборной в отборе на ЧМ-2018.

Усик сразится в супертурнире с призовым фондом 50 миллионов долларов
Усик сразится в супертурнире с призовым фондом 50 миллионов долларов 404

На кону World Boxing Super Series - солидные деньги и трофей Мохаммеда Али