Елена ОДИНЦОВА и Андрей ГАЦЕНКО. Фото Максима ЛЮКОВА. (26 августа 2010)
Новостройка и вторичка: где больше подводных камней

Новостройка и вторичка: где больше подводных камней

Вторичка ли, первичка - все равно тщательный анализ договора и документов не помешает.

Однако и сделку со вторичным жильем стопроцентно безопасной назвать нельзя. На что обратить особое внимание в том и другом случае.

ВТОРИЧКА: ИЗУЧАЕМ ИСТОРИЮ КВАРТИРЫ

Главный плюс ненового жилья - его собственником вы становитесь сразу после регистрации сделки. Можно прописываться и перевозить вещи. Это очень важный момент для альтернативных сделок (когда одна квартира продается, а другая покупается). Поскольку обычно по условиям договора продаваемое жилище надо освободить к определенному сроку.

Кроме того, вы покупаете не кота в мешке. Можно заранее посмотреть и саму квартиру, и состояние двора и подъезда, и на предполагаемых соседей.

Однако есть и свои минусы. История квартиры может оказаться не вполне «чистой». Нужно проверять всю череду сделок, которые с этим жильем совершались (включая приватизацию), на предмет соответствия законодательству.

На эти моменты стоит обратить первостепенное внимание.

Действительно ли продавец квартиры является ее собственником. Если жилье продается по доверенности, настаивайте на личной встрече с реальным хозяином. Задумайтесь, если вам под любым предлогом не показывают подлинники документов - только копии. В этом случае он может взять предоплату сразу с нескольких потенциальных покупателей, а потом попросту исчезнуть вместе со всеми деньгами. И окажется, что он к этой квартире никакого отношения не имел.

Достаточно опасный вариант - когда квартиру вам предлагают от имени человека, находящегося в длительной командировке за рубежом. С одной стороны, вроде бы не придерешься - прийти пообщаться лично такой человек действительно не может. С другой стороны, проверить, жив и здоров ли этот «командированный» и насколько чисты его намерения, весьма затруднительно. Кроме того, доверенность не имеет силы, если доверитель признан недееспособным либо находится в списках без вести пропавших. По возможности таких сделок стоит избегать.

Убедитесь, что реальный собственник пребывает в добром здравии, не страдает острыми формами тяжелых хронических заболеваний (при которых он может «недотянуть» до завершения сделки), алкоголизмом, расстройствами психики и вообще дееспособен.

Также стоит убедиться, что нет других собственников или супруги/супруга, которые возражают против сделки. А прописанные на жилплощади продавца члены его семьи готовы выписаться в добровольном порядке, без скандалов и судебных разбирательств. Могут возникнуть проблемы и в том случае, если продавец в разводе и есть решение суда о разделе квартиры. Тогда один из супругов не имеет права продавать квартиру при отсутствии другого.

Обязательно проверьте, не были ли при приватизации квартиры обделены собственностью несовершеннолетние дети. А если жилье получено в наследство - другие возможные наследники. 

Для несовершеннолетних должно быть положительное решение опекунского совета.

Сравните план БТИ (кстати, посмотрите, как давно он выдан) с реальной планировкой. Возможно, от вас пытаются скрыть неоформленное переустройство.

По закону любые перепланировки должны быть узаконены. Если учесть, что стоимость легализации перепланировки составляет около 10-15% от рыночной стоимости помещения, то на перепланировке можно сторговать до 30% от цены. Ведь часто разрушенные стены приходится восстанавливать.

Пусть вас в любом случае насторожит:

  • если за сравнительно небольшой промежуток времени (год-два) квартира перепродавалась несколько раз;
  • если нормальное вроде бы жилище продается по цене, существенно ниже рыночной.

Либо у такой квартиры присутствуют какие-то скрытые недостатки, либо не все чисто с документами. 

 ПРИСМОТРИТЕСЬ К СТРОИТЕЛЬНОЙ КОМПАНИИ

У нового жилья истории нет, однако его еще надо получить в собственность. Что случится не раньше, чем дом будет достроен и принят госкомиссией.

Если вы вкладываете деньги через фонды финансирования строительства, когда те заключают договоры с покупателями, распределяют средства строительной фирмы и контролируют выполнение работ, то помните, что все расчеты проводятся исключительно в безналичной форме. Также запрещено последним выделять деньги на строительство жилья до получения застройщиком всей разрешительной документации, дающей права на строительство. Самый неприятный момент тут в том, что покупатель приобретает не саму недвижимость, которой на тот момент еще не существует, а сертификаты фонда. Их он впоследствии обменивает на квадратные метры в новом доме.

Второй способ покупки - целевые облигации, выпускаемые застройщиком. После завершения строительства застройщик погашает облигации, передавая заказчикам во владение жилье, обеспеченное необходимой инфраструктурой. При этом в договоре должно быть четко прописано, каким будет дом, где он запланирован, а также указаны сроки окончания строительства. Если компания в процессе строительства объявит о дефолте, владельцы облигаций могут рассчитывать на возврат только сумм, эквивалентных номинальной стоимости ценных бумаг.

На что обратить особое внимание.

По-прежнему актуален «сбор досье»: выяснение опыта работы застройщика, его репутации, связей с органами власти (договоры с этими структурами считаются признаками надежности фирмы) и т. д.

Проверьте, кредитует ли какой-либо банк эту стройку. Если крупное финучреждение готово финансировать покупку этого объекта, да еще и без дополнительного залога, это говорит о том, что оно с застройщиком входит в один финансово-промышленный холдинг или банк контролирует ход строительства.

НА ЗАМЕТКУ

Узнаем о репутации жилья на продажу

Требуем выписку из паспортного стола. Проверяем, кто выписался, когда и при каких обстоятельствах. Максимальный период, за который можно получить выписку из домовой книги, составляет 20 лет. Проблемные выписанные: временно выписанные, выписанные по решению суда, лица, которые пропали без вести.

Документы из жэка. Все коммунальные платежи, телефон, газ, электричество должны быть оплачены. Получаем там выписку из лицевого счета.

Разговариваем с соседями и выясняем историю и репутацию квартиры.

Не поленитесь перед сделкой взять рулетку и измерить все помещения. Иногда бывают ошибки в технических паспортах. Встречаются случаи завышенных площадей на планах.

Требуем от продавца свежую справку из психоневрологического диспансера - это подтвердит его дееспособность. То же самое желательно получить от всех собственников. Очень хорошо, чтобы он не был инвалидом. Бывали случаи, когда продавец подавал иск, в котором говорил, что собирал деньги на операцию, а суд признавал, что квартира была продана при стечении тяжелых обстоятельств, и сделка расторгалась.

Нотариус проверяет наличие ограничений на отчуждение имущества. Имущество может быть предметом судебных споров, быть в уставном фонде юридического лица либо под залогом.

ВЫРЕЖИ И СОХРАНИ!

Какие документы должен иметь застройщик?

По вашему требованию компания-застройщик обязана предъявить:

  • свидетельство о регистрации и устав компании;
  • лицензию, выданную Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства;
  • справку из налоговой о том, что данное юрлицо платит налоги;
  • лицензию на осуществление строительной деятельности;
  • проект застройки, утвержденный органами архитектурно-строительного надзора (пакет технической документации: поэтажные планы здания, проектную документацию);
  • государственный акт на право владения земельным участком или договор аренды земельного участка;
  • разрешение на строительство конкретного объекта на данном земельном участке, выданное органом исполнительной власти;
  • заключение комплексной инвестиционной экспертизы проекта строительства.

ВАЖНО!

Перед тем как подписывать договор, возьмите один из его экземпляров домой. Прочтите все пункты. Если хоть что-то вызвало у вас вопрос, отнесите этот документ юристу. Плата за консультацию специалиста, скорее всего, окажется мизерной по сравнению с ценой квартиры, а значит, и с потенциальным риском.

загрузка...
загрузка...

Политика

НАБУ рассекретило декларации сотрудников СБУ, - СМИ
НАБУ рассекретило декларации сотрудников СБУ, - СМИ 49

На счет Госказначейства поступили конфискованные  15 тонн долларов Януковича
На счет Госказначейства поступили конфискованные "15 тонн долларов Януковича" 555 1

Луценко подсчитал, что ровно столько весят 1,5 миллиарда купюрами по сотне долларов.

Януковичу платили пенсию в течении года после бегства в Россию
Януковичу платили пенсию в течении года после бегства в Россию 239

Ежемесячно экс-президент получал около 15 тысяч гривен из Пенсионного фонда Украины. Луценко рассказал о деталях конфискации средств Януковича

Происшествия

В Краматорске на трассе для мотокросса нашли тайник с гранатометами
В Краматорске на трассе для мотокросса нашли тайник с гранатометами 72 2

Соревнования запланированы на 8 мая. Предварительно трассу еще раз проверят.

В Киеве огромное дерево раздавило машину, едва не погибла семья
В Киеве огромное дерево раздавило машину, едва не погибла семья [фото] 139 1

Местные утверждают, что неоднократно просили коммунальщиков спилить сухостой, падение которого сегодня едва не привело к большой трагедии.

В Донбассе подорвался автомобиль, погиб военный
В Донбассе подорвался автомобиль, погиб военный 282

О других пострадавших не сообщается.

Экономика

Что будет с долларом и евро после праздников
Что будет с долларом и евро после праздников 781

По прогнозам аналитиков FOREX CLUB, курс гривны на наличном рынке в мае может находиться в диапазоне 26–27,5 грн. за доллар.

Когда возобновится доверие к гривне
Когда возобновится доверие к гривне 453 1

В МВФ считают, что достаточные международные резервы являются движущим элементом макроэкономической стабильности, а, следовательно, и доверия к национальной валюте.

Журналистское расследование про газовых нелегалов
Журналистское расследование про газовых нелегалов 175

Киевские власти завершили демонтаж практически всех газозаправочных станций, которые были установлены в столице нелегально.

Общество

В Косачевке вернувшиеся реабилитанты кормят животных и пашут огород
В Косачевке вернувшиеся реабилитанты кормят животных и пашут огород 208

В село вернулись более 25 человек, которые следят за целостностью территории реабилитационного центра, в котором их избавляли от наркомании и алкоголизма.

 ВКонтакте  ввел платную подписку на музыку
"ВКонтакте" ввел платную подписку на музыку 503

Сохранять музыку можно будет в том случае, если пользователь имеет подписку, а прослушивание будет доступно лишь онлайн

Ирена Карпа написала книгу для детей  День усіх білок
Ирена Карпа написала книгу для детей "День усіх білок" 84

Автор "Перламутрового порно" и "Bitches Get Everything" посягнула на лавры детской писательницы.

Светская хроника и ТВ

Группа  Gorillaz  выпустила первый альбом за последние семь лет
Группа "Gorillaz" выпустила первый альбом за последние семь лет 60

Пластинка содержит 26 треков.

Фоззи, участницы  Голос страны  и другие артисты сыграют на вечеринках в честь  Евровидения
Фоззи, участницы "Голос страны" и другие артисты сыграют на вечеринках в честь "Евровидения" [фото] 216

Танцы до утра: в Киеве пройдет неделя дэнс-пати, посвященная песенному конкурсу.

Суд отказался признавать авторские права украинского поэта на песню Лолиты
Суд отказался признавать авторские права украинского поэта на песню Лолиты 324 1

Федор Марун утверждает, что подписать документ его убедил концертный директор Милявской Эдуард Хруцкий.

Спорт

За место главы ФФУ поборется один человек
За место главы ФФУ поборется один человек 77

За место руководителя федерации будет бороться только ее действующий председатель.

Ярослав Ракицкий останется в  Шахтере  до 2022 года
Ярослав Ракицкий останется в "Шахтере" до 2022 года 90

27-летний защитник подписал с донецким клубом новое пятилетнее соглашение

Джошуа победил Кличко на весах
Джошуа победил Кличко на весах [видео] 350

В Лондоне состоялась официальная процедура взвешивание перед супербоем британского и украинского тяжеловесов, который состоится 29 апреля